Розглядаючи особливості глобального сільськогосподарського виробництва важливо розуміти, що Україна, інтегруючись у світове співтовариство, за низкою показників посідає лідируючі позиції та може при максимальному використанні наявних земельних ресурсів збільшити свій вплив на світовому продовольчому ринку. Вкрай важливо, вибудовуючи прозорий ринковий обіг земель сільськогосподарського призначення, враховувати позитивний досвід зарубіжних країн. Українська аграрно-економічна наука, базуючись на досвіді інших країн, опрацьовує власну модель ринкового обігу земель, яка враховуватиме національні особливості й інтереси та відповідатиме потребам аграріїв. За умови нормальної дії організаційних та економічних механізмів такий обіг повинен забезпечити розподіл земель, за якого здійснюватиметься рух земельного ресурсу до ефективного власника, котрий самостійно господарює на землі, проживає на території, де розміщена земельна ділянка, сприяє розвитку місцевої інфраструктури та наповненню місцевих бюджетів.

Поняття земельних відносин охоплює широке коло питань економічного, виробничого та правового характеру. Зміну і розвиток земельних відносин необхідно пов’язувати зі зміною і розвитком форм власності на землю. Під ринком землі необхідно розуміти систему правових, організаційних та економічних відносин, які встановлюються у процесі товарного обороту земельних ділянок на основі визначення ринкової вартості цих ділянок.

Ключовою складовою інфраструктурного забезпечення ринкового обігу сільськогосподарських земель повинен бути земельний аукціон, який необхідно доповнити процедурою введення електронних торгів із застосуванням технології «blockchain», що дає змогу прозоро, у режимі on-line, здійснювати збір, візуалізацію та збереження інформації для авторизації учасників земельних торгів. Механізм електронного аукціону пришвидшить процес включення у ринковий обіг та підвищить рівень капіталізації земель сільськогосподарського призначення.

Зважаючи на територіальну належність України до європейського континенту та визначені на державному рівні євроінтеграційні перспективи аграрної економіки, як позитивний приклад слід досліджувати тривалий досвід формування і функціонування земельного ринку в США та країнах-членах ЄС. При цьому, як доводить практика земельного реформування цих країн, створення ринку землі не може вважатися самоціллю.

Сполучені Штати Америки належать до країн із найрозвиненішою економікою, в якій особливу роль відіграє сільське господарство. На сьогодні в США сформовано незвичну для країн Європи модель ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, в якій ефективно поєднуються державний контроль і ринкові умови господарювання.

Основним виробником продукції сільського господарства в США є ферми, кількість яких у 2017 році перевищувала 2 млн. За типом переважають сімейні ферми, частка яких у загальній кількості становить майже 90%. Загальна площа земель сільськогосподарського призначення, яка перебуває у власності та користуванні ферм, становить 368 млн га. У середньому в 2017-му площа ферми в Сполучених Штатах дорівнювала 180 га, з яких 56%, або 101 га, — рілля (орні землі).

Досліджуючи структуру земельного фонду США, слід зазначити, що майже 60% земель сільськогосподарського призначення перебувають у приватній власності, а 40% — у власності держави (з яких 85% — федеральна власність, 15% — власність уряду штатів).

Водночас із загальної площі земель сільськогосподарського призначення, що перебуває у приватній власності, 61% обробляється власниками, 31% — орендарями та 8% площі перебуває у власності осіб, які розглядають землю як інвестиційний об’єкт (купують, а потім продають право власності на землю або право оренди тощо).

При продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення основна кількість землевласників використовує для цього земельний аукціон. Причому інтереси власника земельної ділянки представляє ліцензований брокер, який здійснює свою діяльність з оплатою на комісійній основі.

Продаж землі за допомогою брокера цілком виправданий, адже він має доступ до інформації, яка недоступна землевласникам, та добре знає ринок і орієнтується в ньому. Земельну ділянку, як правило, брокер реалізує за ціною на 10—30% вищою від її початкової вартості.

Згідно зі статтею 207 закону Сполучених Штатів Америки «Про національне управління земельними ресурсами» № 94—579 від 21.10.1976 р., набувати право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення мають виключно громадяни країни. Іноземним громадянам, фізичним та юридичним особам — нерезидентам США набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що продаються з державної власності, заборонено.

Стосовно іноземних громадян, які купують земельну ділянку не з державної власності, а у приватних осіб, то тут ніяких заборон не існує. Проте ситуація не така однозначна, як це може здаватися на перший погляд.

При купівлі земельної ділянки іноземцем останній зобов’язаний подавати звітність до державних органів щодо інвестицій і прибутків від ведення сільськогосподарського виробництва, а якщо нерезидент є громадянином недружньої країни, то купівля землі заборонена. В будь-який момент держава може відібрати земельну ділянку, мотивуючи це суспільною потребою. Крім того, кожна угода передачі прав власності за участю нерезидентів має бути узгоджена з міністерством сільського господарства.

Кожна країна щодо цього є унікальною, оскільки уніфікованої моделі регулювання земельних відносин не існує. Так, політика Польщі щодо регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення також спрямована на розвиток сімейних ферм. Таке положення закріплене у ст. 23 Конституції Польщі, за якою основою аграрного устрою цієї держави є сімейне господарство (сімейні ферми).

Для здійснення контролю за переходом прав власності та інших майнових прав щодо державного майна, зокрема земель сільськогосподарського призначення, у Польщі було створено Агентство сільськогосподарської нерухомості (Agencja Nieruchomosci Rolnych).

Крім того, у Польщі законодавчо закріплено та чітко визначено перелік осіб, які мають право набувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення у власність.

Покупцями земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути:

— фізична особа (фермер) з обмеженням площі земель, що перебуває у власності однієї особи, — 300 га;

— близькі родичі фермера та спадкоємці;

— органи місцевого самоврядування;

— державне казначейство або Агентство сільськогосподарської нерухомості;

— будь-яка особа, якщо земельна ділянка не перевищує 0,3 га.

Після вступу Польщі до ЄС (2004 р.) було запроваджено мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення іноземцям строком на 12 років. Після завершення цього періоду було прийнято поправки до закону Польщі «Про формування системи сільського господарства».

Нині законодавство Польщі не містить прямої заборони на придбання земель сільськогосподарського призначення іноземцями, але наявні у законодавстві вимоги до покупців-іноземців роблять такі угоди надто обтяжливими і складними.

Державне регулювання ринку земель сільськогосподарського призначення Німеччини відбувається через спеціалізовану державну установу Агентство з управління і реалізації земель (Bodenverwertungs-undverwaltungs GmbH — BVVG). Основна мета діяльності агентства полягає в управлінні ринковим обігом земель сільськогосподарського призначення державної власності. Ключовими його завданнями є: забезпечення приватизації земель сільськогосподарського призначення державної власності; реституція та розподіл прав на землю. Нагляд за діяльністю агентства BVVG здійснює федеральне міністерство фінансів та міністерство сільського господарства.

У Німеччині не існує регламентованих вимог до покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення, у тому числі й іноземців. Проте згідно із законом «Про заходи щодо поліпшення сільськогосподарських структур і забезпечення сільськогосподарських і лісогосподарських об’єднань» особа, яка має намір придбати земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею понад 1 га, зобов’язана отримати спеціальний дозвіл від місцевих органів влади. Відповідно до ст. 6 цього закону, протягом місяця з моменту подачі заяви такий дозвіл буде надано або у ньому буде відмовлено. Це залежить від того, наскільки аргументовано покупець обґрунтував необхідність придбання такої земельної ділянки та підтвердив наявність відповідної професійної підготовки (освіти).

Придбання у власність земель сільськогосподарського призначення іноземцями у Німеччині не заборонене, проте відповідно до законодавства вони повинні отримати дозвіл від місцевих органів влади за місцем розташування земельної ділянки.

Політика Франції щодо регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення спрямована на розвиток фермерства. В країні було створено Агентство з управління земельними ресурсами та розвитку сільських територій (Societe d’amenagement foncier et d’etablissement rural — SAFER), на яке покладено три основні завдання: підвищення ефективності сільського господарства та підтримки молодих фермерів, захист навколишнього природного середовища, ландшафтів і природних ресурсів, підтримка та розвиток сільської економіки. SAFER — товариство з обмеженою відповідальністю, є неприбутковою організацією, що підпорядковується міністерству сільського господарства та міністерству фінансів Франції.

Купівля земель сільськогосподарського призначення іноземцями у Франції не заборонена. Однак у разі, якщо ціна земельної ділянки перевищує 38 млн євро або предметом договору купівлі є виноградники, необхідно отримати дозвіл від SAFER.

У регулюванні ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення використовується механізм економічного стимулювання, який полягає у тому, що при купівлі земельної ділянки через товариство SAFER покупець звільняється від сплати податку. В іншому разі трансакції щодо придбання земель оподатковуються на загальних засадах.

Регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення у Франції має більш жорсткий характер, ніж у Польщі чи Німеччині, що зумовлено значно ширшими повноваженнями і можливостями товариства SAFER.

Незважаючи на існування різних моделей державного управління в Польщі, Німеччині та Франції, регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення в цих країнах має спільні риси та спрямовується на захист національного товаровиробника.

Крім того, досліджувані країни мають досить високий рівень бюджетної підтримки аграріїв, що робить їх більш конкурентними і на внутрішньому, і на зовнішніх ринках. Зокрема, у Німеччині пряма бюджетна підтримка становить 346 євро/га, підтримка розвитку територій — 82 євро/га. Сукупний обсяг підтримки фермерів у Німеччині становить 428 євро/га, у Франції — 357, у Польщі — 317 євро/га.

Практично усі країни, які пройшли етап становлення ринкового обігу земель, мали довгострокові цілеспрямовані програми, які, крім іншого, передбачають надання пільгових кредитів на придбання земель місцевим фермерам. Так, у Польщі кредит на придбання земель можна отримати на 15 років під 2% річних, у Латвії — на 20 років під 3%. Відсоткова ставка по кредитах у Німеччині становить 3% річних. Стає очевидним, що українські фермери ведуть свою господарську діяльність у нерівних економічних умовах з їхніми західними конкурентами, що у перспективі, при поспішному запровадженні ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, може негативно позначитися на результатах їх господарювання.

Повертаючись до наших реалій, слід зауважити, що з кожним роком середній розмір орендної плати в Україні зростає, а самі форми її виплат та умови розрахунку вдосконалюються.

Середньорічна орендна плата за землі сільськогосподарського призначення в Україні, яку проаналізували в Інституті аграрної економіки, для земель державної власності досягла 120 євро/га, приватної — 100—105 євро/га. Ця сума перевищує плату за орендовані угіддя у Словаччині (50 євро/га), Латвії (57 євро/га), Естонії (58 євро/га), Хорватії (69 євро/га), Литві (99 євро/га) та Чехії (104 євро/га), а також наближається до рівня відповідного показника у Словенії (134 євро/га), Іспанії (148 євро/га), Угорщині (160 євро/га).

У деяких областях України, зокрема в Хмельницькій (278 євро/га), Вінницькій (255 євро/га) та Полтавській (237 євро/га), — по землях державної власності, а також у Черкаській (250 євро/га) щодо приватних земель, — орендна плата за сільськогосподарські землі вже перевищила рівень Франції (215 євро/га), Люксембургу (244 євро/га) й наближається до показників Австрії (288 євро/га) та Ірландії (295 євро/га). Як зауважують науковці, частка орендної плати у структурі собівартості українських аграріїв залишається порівняно високою і становить 11—13%.

Підсумовуючи вищенаведене, можна окреслити ключові напрями завершення земельної реформи з запровадженням обігу земель сільськогосподарського призначення в Україні, а саме:

— необхідно залучити до розроблення механізмів функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення фахівців аграрного напряму економіки та запровадити відповідну інфраструктуру цього ринку;

— на землі державної та комунальної власності продавати право оренди з метою отримання земельної ренти — доходу від власності — державою та територіальними громадами;

— землі дослідних господарств Аграрної академії наук розпаювати (з виділенням земель запасу та резерву) між працівниками цих дослідних господарств і передати їх у приватну власність;

— запровадити вільний обіг земель приватної власності з накладенням мораторію на 10 років для продажу землі іноземцям та особам із подвійним громадянством;

— визначити оптимальний розмір землі сільськогосподарського призначення у власності до 4000 га як підприємств (на даний час) — найбільших платників податків у перерахунку на 1 га ріллі, не більше одного на район, що спонукатиме безпосереднього власника проживати та бути зареєстрованим на цій території, тобто брати безпосередню участь у виробничому процесі (як правило це території колишніх сільських рад);

— визначити оптимальний розмір оренди землі сільськогосподарського призначення в одні руки (на одну та пов’язані особи) в межах району не більше 5%, області — не більше 7%, України — 0,1%, що не допустить монополізації на цьому ринку;

— продаж землі сільськогосподарського призначення, здачу в оренду проводити з метою визначення ринкової ціни тільки через створене агентство з управління земельними ресурсами — електронний аукціон, що забезпечить надходження до бюджетів відповідно до розроблених Податковим кодексом України норм.

Досить поширеною умовою купівлі земель сільськогосподарського призначення в США та європейських країнах є професійна підготовка покупця, наявність у нього засобів виробництва і необхідного капіталу, що для України також має враховуватись.

Запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення потребує впровадження законодавчих і нормативно-правових актів із формування економічних засад конкурентоспроможного аграрного виробництва, інвестиційної привабливості галузі та збереження набутих позитивних досягнень. Слід зазначити, що об’єктивною умовою розвитку аграрного виробництва є прагнення до еквівалентного обміну, а в кінцевому результаті — отримання прибутку, як і в будь-якому іншому бізнесі.

Олег СУПРУН,

доктор економічних наук,

професор ХТЕІ КНТЕУ,

депутат Харківської обласної ради,

заслужений працівник сільського господарства України,

директор СТОВ АФ ім. Т. Г. Шевченка.